Artykuł partnera

Nadzieje i nieporozumienia związane z projektem

Kiedy pojawiły się pierwsze doniesienia o projektowanych zmianach, na polskiej scenie politycznej zawrzało. Część komentatorów przekonywała, że doprowadzi to do budowlanej anarchii i tego rodzaju przepisy nie mogą zostać wprowadzone. Naczelnym argumentem było z tej strony bezpieczeństwo. Bliższe przyjrzenie się tej kwestii pozwala jasno stwierdzić, że wcześniejsze obawy były mocno przesadzone. Owszem budowa domu do 70 m2 będzie wymagała załatwienia mniejszej ilości formalności, jednak ilość ograniczeń i zasad jest w dalszym ciągu dość duża. W praktyce najważniejszą zmianą jest tu zmniejszenie kosztów i skrócenie czasu budowy domu. W założeniach ustawa z września 2021 roku (w skrócie nazywana ustawą o domach do 70 m2) miała być odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie na tanie mieszkania.

Czy budowa domu do 70 m2 wymaga pozwolenia?

Najczęściej zadawanym pytaniem odnośnie wprowadzonych zmian jest to, czy budowa domu do 70 m2 wymaga zezwolenia. Aby na nie odpowiedzieć, należy przyjrzeć się bliżej kwestii tego, jak wyglądał proces uzyskiwania pozwolenia na budowę do ubiegłego roku. Aby uzyskać pozwolenie na budowę, konieczne było (i dalej jest, dla domów niepodlegających ustawie) złożenie wniosku wraz z kompletem dokumentów w wydziale architektury, albo urbanistyki lokalnego starostwa powiatowego. Wraz z wnioskiem składało się cztery kopie projektu budowlanego, opatrzonego odpowiednimi opiniami i pozwoleniami, a także cały szereg innych, niezbędnych dokumentów. Skompletowanie wszystkich potrzebnych dokumentów mogło ciągnąć się miesiącami. Nie trzeba też chyba mówić, że uzyskanie każdego związane było z dodatkowymi opłatami. Po zmianach wprowadzonych w Nowym Ładziedomy do 70 m2 można wybudować na samo zgłoszenie. Zgłoszenie do właściwego organu administracyjnego będzie jednak w dalszym ciągu wymagało dostarczenia projektu domu, dokumentację budowlaną można zamówić na stronie https://www.mgprojekt.com.pl/projekty-domow-do-70-m2

Jakie wymogi formalne trzeba spełnić?

Wybudowanie domu do 70 m2 wymaga w dalszym ciągu projektu domu. Wybrany projekt musi zostać doręczony razem ze zgłoszeniem, choć liczba niezbędnych załączników mocno się zmniejszyła. Wielkość budynku nie może przekroczyć 70 m2, z tym że powierzchnia użytkowa domu nie może być większa niż 90 m2. Wynika z tego wyraźnie, że ustawa dopuszcza budowę domów dwukondygnacyjnych. Dom może być budowany wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe inwestora. Związane jest z tym ograniczenie, które zapobiega wykorzystaniu nowych przepisów przez nieuczciwych deweloperów. Na każde (rozpoczęte) 500 m2 działki może przypadać tylko jeden taki dom. Minimalna wielkość działki nie została zdefiniowana, ale jej ograniczeniem są ciągle obowiązujące przepisy dotyczące minimalnej odległości od granic działki i sąsiednich zabudowań. Wpływ takiego domu nie może też sięgać poza granice działki, na której jest postawiony. Zatrudnienie kierownika budowy ani prowadzenie dziennika budowy nie jest konieczne. Jeżeli jednak kierownik nie zostanie zatrudniony, to odpowiedzialność za zgodność z projektem spoczywać będzie na właścicielu. W dalszym ciągu konieczne jest geodezyjne wyznaczenie terenu pod budowę, a po jej zakończeniu przeprowadzenie geodezyjnej inwentaryzacji wykonawczej. Dokumentację geodezyjną należy dostarczyć wraz z projektem. Konieczne jest również dostosowanie projektu do planów zagospodarowania przestrzennego w danej lokalizacji oczywiście, jeżeli takie plany istnieją. Oprócz projektu architektonicznego budowanego domu do właściwego urzędu trzeba będzie dostarczyć również: projekt zagospodarowania przestrzennego działki, oświadczenie, w którym deklaruje się, że dom budowany jest wyłącznie dla własnych potrzeb mieszkaniowych i oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową w zastępstwie profesjonalnego kierownika.

Dla kogo dom do 70m2 bez pozwolenia?

Dla kogo przeznaczone są takie domy? Według zapisów ustawy dla inwestorów, którzy podejmują się budowy dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Okazuje się jednak, że nie wszystko zostało tu jasno sprecyzowane. Czy dom taki można na przykład sprzedać? Okazuje się, że ustawodawca nie nałożył w tej kwestii żadnych ograniczeń i dom może być zbyty w dowolnie wybranym momencie. Komu jednak w praktyce budowa domu na taki zasadach się opłaci? Każdemu, kto potrzebuje własnej przestrzeni życiowej. Dom taki to oczywiście w dalszym ciągu spory koszt, jednak znacznie mniejszy, niż przed wprowadzeniem w życie nowych przepisów. Czy 90 m2 przestrzeni użytkowej to mało? Właściwie to znacznie więcej, niż wynosi powierzchnia większości mieszkań we współczesnym budownictwie zbiorowym.